东莞，到底是新一线还是四线城市？

写在前面：

这是一篇引起过争论的文章。

似乎大家对东莞的新一线城市的地位有所质疑。但其实，东莞从2017年开始，连续五年上榜“新一线城市”名单，并且政府官方公众号“广东发布”也有报道。“新一线“的身份早就得到了官宣：👇

| 东莞2017年开始上榜“新一线城市”来源：广东发布

如果你还要杠，请拉到最后，看看房姐有话说的内容。

如果看完还要杠，好吧，你杠就是你对。新年快乐。

但确实。不少人认为，目前的东莞，综合来讲更像一个生机勃勃的二线城市。但不可否认的是，那些新一线城市应该具备的各个细项素质，东莞，正在快速补齐。

来吧，以下，正文开始：

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无论是历史还是城市还是人，总有AB面。

我们见过东莞的辉煌与平凡，体会过东莞的灿烂与落寞，也感受过东莞的魔幻与现实。

这就是真实的东莞。

从1988年创立地级市走来，三十而立的东莞，有自己的“世界工厂”的美誉，哺育了松山湖的崛起。如今的东莞，距离万亿俱乐部，也只差临门一脚。

这是东莞的向上晋升之路，也在不停努力。

| 迅速发展的东莞，©️东莞房姐

一方面我们猛地踏入了新一线城市的行列，一方面，我们还保留着当初青涩的模样。

你见证了国贸汇一城商圈的繁荣，但又听闻某些镇街还没有电影院；你醉心于区域极为光明的未来，又感概其如今仍差强人意的道路设施，你惊讶于东莞位于全国前列的汽车保有量，又被告知某种原因是因为公共交通的缺位。

我们可以发现不少人认为东莞是二线城市，但，请你不要小看东莞，东莞被官宣为新一线城市，各项要素也正在努力补齐，往更高的目标迈进。

东莞，是散装的

如果你初入这座城市之时，到达的是东莞的心脏，你看到的是这样的繁华：

| 南城航拍，©️东莞房姐

而繁华之下，你会发现，东莞，还有如此接地气的一面：

| 某个角度细看东莞，©️东莞房姐

镜头拉远一点，你会发现，与繁华并行的，有许多其他的要素，共同构成一个多维的、立体的东莞：

| 图源：视觉中国（已授权）

东莞有32镇街+2新区组成，镇镇有特点，区区有风光。在各镇间穿行，你不仅会发现城市面貌频繁地切换，连语言都有可能不通……

所以房姐写过：东莞，是散装的（这是个链接哦，点我点我）。

东莞内部先天的地理条件复杂，有山、河、湖的阻隔，令不少镇街虽为邻居，但联系并不多，是东莞“散装”的原因之一。

散装，也是东莞可以让新一线和四线并存的原因。来吧，我们来感受一下，多维度的东莞。

新一线的魅力

要当新一线，经济，当然是最重要的指标了。

先来看经济。

东莞是散装的，不设立区，也没有代管的县级市，城镇化率高，但各镇街都有优势产业，藏富于民，很多镇街多年前已奔小康。

地区生产总值从2015年约6665.3亿元增至2020年约9650.2亿元，即将破万亿。

| 优势产业一览图，仅供参考

在“世界工厂”的阶段，大多办公需求都以在自家厂房解决的问题，高楼似乎显得并没有那么重要。

但对于一个新一线城市而言，建立心脏，刷新天际线，拥有自己高楼梦，也很关键。

点我回顾：向天再要500米，东莞的高楼崛起之路！

如今，我们拥有约423米的高楼民盈·国贸中心，南城CBD中央商务区、南城总部基地的高楼拔地而起。在东莞CBD，还将崛起一幢450米的新大楼，东莞，还在探索自己的新高度。

以上，都与东莞“强心”政策不可分，高楼也成为东莞新一线城市的重要象征。

| 效果图，仅供参考

然后便是人均工资水平。

根据东莞统计局数据，2020年，东莞职工平均年薪接近7万，折合月薪约为5825.25元，你拖后腿了吗？

这个数据，放在广东的一线城市里都并不怵，要知道，这可是一个超越了广州的数据，来之不易。

| 数据仅供参考

经济发展、产业发展、人均收入水平，是考核新一线城市的最核心指标。很明显，东莞达标了。

新一线的经济与四线容貌并存

以上，应该是你认识的那个，正在飞速发展的东莞。

但房姐一开头便说了，城市也有AB面。我们看到了东莞作为新一线城市的足够底气，接下来，我们来看看一些颇有冲撞性的维度。

先来看看公共交通。

来看一个数据：2020年，东莞汽车总量约341万辆，居于全国前十，全省第二，仅仅次于深圳，并领先广佛。

| 数据仅供参考

这是一个让人欣喜的数据，是城市繁荣、高度城市化的指标之一。但当然，仅仅理解到此，就略显片面了。

想一想，是不是在东莞宽阔的大马路上，公交车难得一见？

我们拥有了一线城市的私人轿车的高保有量，同时还有另一个现实，那就是公共交通依然缺位。

目前东莞仅有地铁R2线在运营，地铁尚未普及，公交补位不足，导致目前不少人并不能通过公共交通满足日常通勤、外出，特别是各镇街之间的公共交通情况，很多线路并不能实现点到点通达，出现少路线、等车难的情况。

所以，开车，是最方便的选择啦。

| 繁忙的鸿福路口，©️东莞房姐

东莞当然知道公共交通的重要性。事实上，东莞的崛起，其实就与东莞对交通的重视密不可分。

虽然堵车已是日常，却凭借百年铁路、火车站，东莞早年商业发达，东莞高快速公路、铁路发展早，并且交通网络是比较完善的。

以公共交通为导向，成为东莞破局提升城市承载力的重要方向。所以，轨道为重，成为了东莞的新的发展之路，TOD、TID的建设/规划随之而来。

这个短板，东莞正在积极补上。

| 东莞94个TOD项目，仅供参考

然后是市民消费方面。

应该没人质疑东莞人的娱乐能力和消费能力吧？没有吧没有吧？不然，为什么我们会因为海底捞、麦当劳、山姆等消费场所的入驻，感到兴奋雀跃呢？

| 山姆会员店公众号

但在著名消费品牌的进驻方面，我们还是有进步空间的。

例如宜家家居、无印良品、盒马鲜生等品牌，已在不少一线、新一线城市落地，但东莞尚未见入驻，钟爱品牌的东莞人，目前还需要到隔壁城市或者线上采购。

顶级商业方面，有可能是距离深圳太近，也因为东莞的“散装”，目前顶级商业尚未成型。各镇有自己的shopping mall，但单独拎出来，都不足以作为一线城市之代表，这就是目前东莞的商业现状。

好在，在不久的将来，东莞CBD万象城、松山湖万象汇都要来。来看看：

东莞CBD万象城，集购物、办公、酒店、居住、餐饮娱乐等功能一体的大型综合体，有众多世界知名设计团队的引入。

| 深圳商业领先地位的深圳万象城

松山湖北部CBD的华润万象汇综合体，总建面约35万平，包含万象汇、约240米写字楼、公寓以及星级酒店，自带完整商业配套。

将是东莞为数不多连锁商业中心，提升松山湖商业配套，辐射华南板块。

｜华润万象汇，设计意向图

而同时，虽然东莞进驻品牌较少，但本土品牌遍地开花。

东莞号称“世界工厂”、“打工之都”，打工人与便利店的数量是成正比。

据中国连锁经营协会发布《2020年中国城市便利店指数》，东莞便利店饱和度约为1242人/店，位居全国第一。

有不少是我们熟悉的品牌。例如美宜佳，作为东莞本地品牌，成立于1997年，经过24年的创新发展，店铺超过22000多家，成为知名的便利店品牌。

休闲服装品牌以纯同样来自东莞，短短几年的时间迅速成为知名品牌之一。

还有网红店统计数据（可戳链接哦）：社畜生存指南！M记、喜茶、星爸爸……东莞网红门店数量排行出炉！

| 图源：美宜佳官网

在新零售连锁品牌方面，KKV总部位于东莞，定位新型国潮，以空间设计+品类风格+生活方式体验为主导的商品化规划构筑新消费场景，受到不少年轻人的热捧。

相信很快，新一线城市的各个细项指标，东莞都将慢慢齐备。

房姐有话说：

又是一年年底，所有人都在总结。房姐也来一个吧。

当了两年多新莞人，房姐团队对东莞最大的领悟就是：不能用一般城市的发展规律强行套在东莞之上，不然判断一定会有偏差。

东莞不是下一个深圳，东莞也不完全是20年前的深圳。

东莞就是东莞。这里的真实数据反映的可能是片面的真相，这里的新一线指标里掺杂着四线城市的现实，这里四线城市的荒草，又迸发着一线城市的力量。

总结就是：不能对东莞盲目自信，但，绝对不能小瞧它。

所谓的判断的偏差可能会出现在哪里呢？比如拿着东莞一线城市的指标，去评估东莞的四线城市的现实，拿着东莞四线城市的现状，去贬低东莞一线城市的未来。

这放在置业道路上，又何尝不是我们经常会犯的错误呢？

2022，唯有继续谨小慎微，因地制宜，多了解东莞的微观维度，去印证东莞的宏观发展。

请继续与房姐一起，解读东莞吧。2022，万亿东莞，请多指教。

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全国7座超大城市，14座特大城市，东莞位列特大城市第二！

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